相続登記とは
相続登記とは、不動産（土地、建物、マンション）の所有者が、お亡くなりになった場合に、お亡くなりになった方（被相続人）から不動産を相続した方（相続人）へ、不動産の名義変更をする手続きのことをいいます。

 

遺言による相続
遺言があれば、遺言の内容に従い遺産を相続します。
相続人何某に、不動産を相続させるとの記載があれば、その相続人は相続開始時から当該不動産を相続により取得します。

 

遺産分割協議による相続
遺言がなければ、相続人全員による遺産分割協議により、相続人の誰がどの遺産を相続するのかを決めます。
遺産分割協議により遺産である不動産を取得した相続人は、相続開始時に遡って当該不動産を相続したものとされます。

 

相続登記の申請
遺言または遺産分割協議により不動産を取得した相続人は、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請し、被相続人からご自身への名義変更を行います。

 

実務で多い、遺産分割協議による相続登記の申請手続きについて、以下説明します。

 

 

遺産分割協議による相続登記の申請手続き

被相続人名義の不動産を確認します。
不動産の名義人は、法務局で取得することができる「不動産登記事項証明書」で確認ができます。
コンピュータ化されている不動産登記事項証明書は、全国の法務局で取得することができます。

 

遺産分割協議は相続人全員が参加していなければ無効になります。
有効な遺産分割協議を行う前提として、戸籍により法定相続人を確定させる必要があります。
戸籍謄本等は、相続登記の添付書類になりますので洩れなく収集する必要があります。

 

まずは、相続人の誰が不動産を相続するのかを、相続人全員の話し合いで決定します。
これを遺産分割協議といいます。
遺産分割協議は相続人全員が一堂に会して話し合いをするのが望ましいですが、必ずしもその必要はなく、相続人代表等が作成した遺産分割協議書案を持ち回りで相続人全員が承認する方法等でも、遺産分割協議は成立します。相続人全員が遺産分割の内容について承諾していることが重要になります。

 

遺産分割協議が成立しましたら、遺産分割協議書を作成します。

 

相続登記の申請の添付書類として提出する遺産分割協議書には、相続人全員が市町村に登録した印鑑（実印）で押印してある必要があります。

 

登記実務では、申請人（不動産を相続した人）である相続人以外の他の相続人の印鑑証明書の添付があれば相続登記の申請は受理する取扱いになっていますので、申請人である相続人については、必ずしも遺産分割協議書に実印で押印する必要はないことになりますが、遺産分割協議書が真実のものであることを担保するため、また後日の紛争を防止するために、協議者である相続人全員が実印で押印することが望ましいのではないでしょうか。

 

相続登記の申請にあたり、通常、次の書類を収集する必要があります。

 

被相続人の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）
被相続人（お亡くなりになられた方）の死亡の事実の記載されている戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）が必要になります。
相続は死亡により開始（民法882条）しますので、相続が開始した事実を証明するために、被相続人の死亡の記載のある戸籍全部事項証明書を提出する必要があります。

 

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍、除籍謄本等
他の相続人がいないことを証明するために、出生（登記実務では、生殖可能年齢である12歳前後）から死亡までの戸籍、除籍謄本等を間断なく揃え提出します。

 

相続人全員の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）
相続人は、相続開始時に生存していることが必要になりますので、そのことを証明するために相続人の戸籍全部事項証明書の提出が必要になります。
なお、この戸籍全部事項証明書は、被相続人が死亡した後に発行されたものに限ります。

 

遺産分割協議書（印鑑証明書付）
相続人の誰が不動産を相続したのかを証明するために遺産分割協議書を提出します。
遺産分割協議書に添付する印鑑証明書には、有効期限はありません。（発行から３ヶ月経過後のものでも構いません。）

 

住所証明書
申請人の住所を証する書面を提出します。
具体的には、住民票の写し、印鑑証明書、戸籍の附票が該当します。

 

固定資産税評価証明書等
これは、法令上要求される書類ではないのですが、登記実務上、登録免許税の額を算定するための資料として提出が求められています。
（その原本の提出を求められる場合、コピーでもよい場合、課税明細書でもよい場合等、提出が求められるものは管轄法務局により異なります。）

 

【関連記事】相続登記の必要書類

 

相続登記を申請するには、登記申請書と添付書類を不動産所在地を管轄する法務局に提出します。
また登記申請には、所定の登録免許税を納付する必要があります。（登記申請書の就任印紙を貼付する方法により納付します。）

 

【関連記事】相続登記の登録免許税

 

登記申請に不備がなければ1〜２週間で登記が完了します。
（不備があるときは、法務局の指示に従い補正する必要があります。）
登記が完了すると、申請人に「登記識別情報」が通知されます。
登記識別情報は、不動産登記のオンライン化以前に交付されていた登記済証（権利証）に相当するものになりますので、受領した「登記識別情報通知書」は大切に保管してください。

 

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