被相続人名義になっていない不動産を相続したときの相続登記

不動産の所有者が死亡したことにより、その不動産を相続したが、登記名義が被相続人名義となっていない場合の相続登記はどのように行えばよいのかを説明します。

 

被相続人が現在の登記名義人から相続したのか、売買・贈与等により取得したのかによって手続きが変わってきますので、場合分けして考えてみます。

 

被相続人が登記名義人から相続により不動産を取得した場合

不動産を相続したものの、登記名義の変更をしなうちに、新たな相続が開始された場合の相続登記

・甲土地の現在の登記名義人はA。
・Xは、甲土地をAから相続。
・その後、X名義の相続登記をする前にXが死亡し、甲土地はZが相続。
⇒この場合、Z名義の相続登記はどのように行うべきか

 

登記手続
@Xを名義人とする相続登記及びZを名義人とする相続登記を申請する方法
AAからXへの相続登記を省略してZを名義人とする相続登記を申請する方法

 

@の方法が原則的な方法ですが、現登記名義人AからXの相続登記を省略して直接現在の所有者である相続人Zへの相続登記を申請することもできます。(いわゆる中間相続登記)

 

【関連記事】中間省略による相続登記

 

相続登記に必要な書類について

@Aの相続に係る遺産分割協議書が作成されている場合
Aの相続に係る遺産分割協議書(相続人Xが甲土地を取得した旨が記載されているもの)が作成されていれば、その遺産分割協議書が添付書面になります。

 

この遺産分割協議書に押印した相続人全員の印鑑証明書の添付も必要になります。

 

この印鑑証明書には、有効期限がないので、以前取得したものであっても使うことができます。

 

印鑑証明書がないときは、遺産分割協議書に押印した相続人に印鑑証明書を取得してもらう必要があります。
遺産分割協議書に押印した相続人の中に既に死亡している者があり、且つその者の印鑑証明書がないときは、その相続人の相続人全員が作成した「遺産分割協議書が真正に作成された旨の証明書」を提出します。

 

AAの相続に係る遺産分割協議書が作成されていない場合
A所有の甲土地はXが相続することにつき、相続人全員による合意があったものの、遺産分割協議書を作成していないこともあります。
遺産分割協議は、協議書を作成していなくても、相続人全員が合意していれば有効に成立します。
このような場合は、相続人全員が作成した甲土地はXが相続する旨の「遺産分割協議が有効に成立したことを証する証明書」を提出します。

 

BAの相続に係る遺産分割協議が成立していない場合
Aの相続人全員で、甲土地はXが取得する旨の遺産分割協議を成立させる必要があります。
この遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成、相続人全員が署名(又は記名)、実印で押印します。
この時点で、当然Xは死亡していますので、遺産分割協議はZを含むXの相続人全員が参加します。
Xの他、Aの相続人の中に既に死亡している者がいるときは、その相続人全員が遺産分割協議に参加します。

 

上記書類の他、Xの相続に係る遺産分割協議書又は、甲土地をZに相続させる旨のX作成の遺言書が必要なります。
相続を証する書面として、戸籍謄本等も必要になります。

 

【関連記事】相続登記の必要書類

 

 

被相続人が登記名義人から売買又は贈与により不動産を取得した場合

不動産を売買又は贈与により取得したものの、登記名義の変更をしなうちに、新たな相続が開始された場合の相続登記

・甲土地の現在の登記名義人はA。
・Xは、甲土地をAから売買又は贈与により取得。
・その後、登記名義をXに変更する前にXが死亡し、甲土地はZが相続。
⇒この場合のZ名義の相続登記はどのように行うのか

 

登記手続
売買又は贈与を原因とするX名義の所有権移転登記を申請し、その後XからZ名義の相続登記を申請する。

 

現在の登記名義人は売主(又は贈与者)Aですので、Z名義の相続登記を申請する前提として、X名義の所有権移転登記を申請しなければなりません。

 

売買又は贈与による所有権移転登記の申請人
登記権利者と登記義務者が共同して申請することになります。

 

このケースでは、登記権利者は甲土地を売買又は贈与により取得したXになりますが、Xは既に死亡しているため、Xの相続人が登記権利者となります。
Xの相続人全員が申請人になる必要はなく、そのうちの一人が申請人になればよいので、甲土地を相続したZのみが申請人になることができます。

 

登記義務者は、登記名義人であるAになります。
登記名義人であるAが死亡している場合、Aの相続人全員が登記義務者となります。

 

 

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